Besondere Sanierungen

Maßnahmen nach § 35c EStG ermöglichen eine Steuerermäßigung für energetische Sanierungen an selbstgenutzten Immobilien. Diese Regelung unterstützt Eigentümer bei der Finanzierung von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Nachfolgend finden Sie alle wichtigen Informationen zu den Voraussetzungen, der Höhe der Steuerermäßigung und Besonderheiten.

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Beispiele für § 35c-Maßnahmen

• Wärmedämmung (z. B. Dämmung von Wänden, Dach oder Keller)

• Erneuerung von Fenstern oder Außentüren (z. B. Einbau von energieeffizienten Fenstern)

• Heizungsoptimierung (z. B. Einbau einer Wärmepumpe, Modernisierung der Heizungsanlage)

• Lüftungsanlagen (z. B. Installation von kontrollierten Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung)

• Energieberatung (z. B. Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans durch einen Energieberater)

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Voraussetzungen für die Absetzbarkeit

Um die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Anspruch nehmen zu können, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Leistungsort: Die Maßnahmen müssen an einer selbstgenutzten Immobilie (Wohnung, Haus, Eigentumswohnung) im Inland durchgeführt werden. Auch Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen zählen, wenn sie überwiegend selbst genutzt werden.

• Fachunternehmen: Die Arbeiten müssen von einem Fachbetrieb (z. B. Handwerksbetrieb) ausgeführt werden. Eigenleistungen sind nicht absetzbar.

• Nachweis: Es muss eine Rechnung des Fachbetriebs vorliegen, und die Zahlung muss per Überweisung erfolgen. Barzahlungen werden nicht anerkannt.

• Bescheinigung: Für die Maßnahmen (außer Energieberatung) ist eine Bescheinigung eines Fachunternehmens oder Energieberaters erforderlich, die bestätigt, dass die Maßnahmen den energetischen Anforderungen entsprechen (z. B. Mindestanforderungen der GEG).

• Zeitraum: Die Maßnahmen müssen zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 31. Dezember 2029 abgeschlossen sein.

• Immobilienalter: Das Gebäude muss zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahmen älter als 10 Jahre sein (Baujahr vor 2015, Stand 2025).

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Höhe der Steuerermäßigung

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beträgt 20 % der Kosten für energetische Sanierungen, verteilt über drei Jahre, maximal jedoch 40.000 € pro Immobilie (Stand 2025). Die Verteilung ist wie folgt:

• 1. Jahr: 7 % der Kosten, maximal 14.000 € pro Immobilie.

• 2. Jahr: 7 % der Kosten, maximal 14.000 € pro Immobilie.

• 3. Jahr: 6 % der Kosten, maximal 12.000 € pro Immobilie.

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Beispiel

Sie lassen 2025 eine Wärmedämmung für 50.000 € durchführen. Die Steuerermäßigung beträgt:

• 2025: 7 % von 50.000 € = 3.500 €.

• 2026: 7 % von 50.000 € = 3.500 €.

• 2027: 6 % von 50.000 € = 3.000 €. Insgesamt: 10.000 € Steuerermäßigung.

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Besonderheiten

• Mieter: Mieter können die Steuerermäßigung nicht in Anspruch nehmen, da die Regelung nur für Eigentümer gilt.

• Kombination mit anderen Förderungen: Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG kann nicht mit anderen öffentlichen Förderungen (z. B. KfW- oder BAFA-Zuschüsse) für dieselben Maßnahmen kombiniert werden. Sie müssen sich entscheiden: entweder Steuerermäßigung oder Zuschuss.

• Antrag: Die Kosten werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage Haushaltsnahe Leistungen (Zeile 10–14) eingetragen. Die Bescheinigung des Fachbetriebs oder Energieberaters muss auf Verlangen des Finanzamts vorgelegt werden.

• Materialkosten: Anders als bei Handwerkerleistungen nach § 35a EStG sind bei § 35c-Maßnahmen auch Materialkosten absetzbar, sofern sie in der Rechnung des Fachbetriebs enthalten sind.

• Mehrere Maßnahmen: Mehrere energetische Sanierungen an einer Immobilie können summiert werden, solange die Gesamtgrenze von 40.000 € pro Immobilie nicht überschritten wird.